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买房子的一些经验

2010-05-23

最近一直在看房,所以,都快成看房专业户了。知道什么是已购公房,两限房,经济适用房,回迁房等。以及中介的那些猫腻等等。总之,越来越小心,越来越稳妥。有想买房的朋友,也曾问我给意见。那么下面我给大家一些自己买房的看法。

首先是买房的动机。

你为什么买房?如果是自己住,在当前的情况下,如果你觉得可以撑得住房供,你就可以买。对于房价,也不要在意得太多,觉得合适就行。如果是第二套,作为投资,就一定要谨慎了。

购房心态,不能太着急,买房是大事,甚至是个系统工程。所以买前,一定要考虑周密。不要草率。也不要太过于稳重,太稳重,再好的房子都不是你的了。看准了,下手就得快。这个准,需要前期的充分考察(见选房)。

选房:

横向就是跟其他小区的楼盘对比。纵向就是跟历史成交价格的对比。 买房,选择地段是很重要的。应该说越中心越好。保值,升值也快。特别是我们一线城市上班族,来回时间减了不少。地铁沿线的房子升值很快。而且上班也方便。 另外也要考虑学区房源。对以后小孩教育资源的选择很重要。当然,周边最好有个好的医院,比如三甲什么的。 有人说,市中心的房价太贵,而且很老。所以,这就看自己的选择了。其实,觉得合适,里面好好装修一下,问题不是很大。 另外,像我们这样的,买房最好买个小两居。或者小三居。

已购公房的实际面积比方本的面积大。所以可以购买。回迁房要看房本的产权,是不是个人所有的。如果是公有的会有风险。个人的产权,付个土地出让金(评估价3%)。可以安全过户,成为商品房。但是小区的居民素质有待考虑。因为周边都是当地村民做邻居。楼的质量,小区物业管理可能会有所下降。经济适用房必须过5年。没有房本的,最好不要买,风险很大。哪怕是做公证。而且楼的质量,物业也有可能不好。

买房的时候,小区的物业,保安,是否市政水,电,气等。都要考虑。还有,房屋之前是否有质量问题,这些都要到处打听,上网搜查。买楼最好买板楼。

第一:使用面积高;第二 人居密度低,生活质量相对好些;第三 火灾,地震等,容易逃离现场。

如果买60-70平米的房子,最好买板楼,因为板楼得房率高,使用面积高。同一个建筑面积65平米的房子,板楼和塔楼的使用面积相差会很明显。高楼的最好是买板塔结合的。因为南北通透。楼间距不要太密,不然光线不好,而且会觉得压抑。楼层就不用说了,金三银四。但是塔楼一层,或者20以上高层最好不要买。一楼脏,20以上,虽然视野不错,但是火灾,天灾不易逃离,安全隐患相对较高(云梯能否达到,是个未知数)。

还有最好不要买9-11层的。因为这个高度是大气的污染层。这点估计知道的人不是很多。买房最好是南北通透,纯南,西南,东南,东西或者纯东,纯西也可以。但最好别买纯北向,不利于空气流动,家里容易潮湿,衣服也不容易凉干。再加上风水也很“背”呵呵。

房里面也要注意房子的利用率,有的房子浪费面积太多,比如过道太长,洗手间太大等等。

以上房子的选择大概就是这样,下面说说成交的一些事情。

评估价:比如说,“银行贷款8成”这个8成,不是成交价的80%。而是评估价的80%。具体的说就是房子成交100万。但是银行为了控制风险,只评估80万。那么80%就是64万。所以,你首付就是36万,而不是20万。加上个人营业税(差额5。5%),契税1%,印花税1%,中介费用(3%)等加起来估计是10%。当然,首付越高,税就越低(可以低评)。首付不够,就得个做高评,税也增高。

订金:现在房价紧,很有可能刚买下,房价就涨了。所以,我们需要付订金,防止房主变卦。定金最好能卡住他,但也不能多。一般给个1-3万即可。当然,给订金前,一定要看房本,身份证等。经济适用房一定要看房本是否满5年,产权性质。如果不是房主本人来办理,需要房主和委托人到产权登记处办理合法委托书。

另外,说下中介费,虽然是3%,但是可以给他8折。如果可以,你可以找A中介公司帮你找房,看中以后,你可以找B中介帮你买房,给他一个点,或者几千元即可,(一线城市一般可以给一个点)。他们都会愿意干。一线城市能省好几万中介费。

买房,不要舍不得丢钱给中介。因为,中介能帮你做许多事情,有些凭你自己是做不到的。比如高评。中介帮你跑腿,能省掉许多工作时间。当然,不要在合同签完前把钱给中介,那样他们就拿钱不办事了。还有可能给你找的贷款银行不好,要你给很多手续费,敲你很大一笔钱。因为许多银行都是给中介返点的,据说,数目还不小。所以,中介这里最好是事办好了后,再给他们。

另外说说贷款的事情,贷款的额度最好不要超过家庭收入的1/3。一是防止风险,二是需要家庭的必要生活支出。银行贷款需要你出示工资证明的。即 每月房供最多是你每月工资额度的一半。如果你的工资确实不够2倍,可以找些类似的公司帮你做个工资证明(没有办法的办法,不推荐哈)。

贷款额度的选择也是有技巧的。虽然,贷款年限小,利息就少,但是每月还款压力大的话,最好还是选择最大年限贷款。 因为,我们正处于花消敏感期,可能近2年开销很大。但是,如果手头有钱,比如5万元什么的,我们可以预约集中几次大额还款。那样,我们的利息也会变的很少。生活压力也还小些。但是,你要记住,如果是商业贷款,等额还款的话,在10年里(贷款30年或者20年),利息差不多占了你还款的60%-70%。所以,要争取在10年里,还清房贷。

公积金贷款目前这辈子只能贷款一次。所以,想清楚再贷款。

对于家具嘛,都是自己日常生活起居用的,如果手头紧,最好不要一次性买齐了(特别是买回一些鸡肋)。可以边过日子,边添置。等手头稍微宽厚点再出手买个心宜的。 以上就是我的购房经验。因为只是自己经历,或者从周边观察得来的。所以,偏见或者不全再所难免。

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